不動産の担保として「抵当権」と「根抵当権」について調べてみよう

「不動産投資」や「ソーシャルレンディング投資」などで話題になる言葉ですが「抵当権」とはどういう意味なのでしょうか。また「根抵当権」とはどう異なるのでしょうか。抵当順位や仕組みについて調べてみましょう。

担保とはお金の代わり

新しい事業や何かを購入するときに、銀行や金融機関などからお金を融資(借金する・債権)してもらいます。その際に問題なのが、返済が滞ったらどうなるか?ということです。

例えば自宅として一戸建てを建てたいとします。その土地代・建物代の資金として、5,000万円必要で、現金が無い為銀行からお金を借ります。個人ではローンを組む、企業では融資を受けるといった違いになります。

銀行は貸してくれた場合、損をしたくありません。必要な金額だけ全て貸してくれることを「フルローン」と言いますが、企業の場合は6割位で全額融資とはいかない場合がほとんどです。

仮に全額貸してくれた場合、もし返せなくなったら銀行は貸した分だけ損をします。それを防ぐ為に、「担保」を取ります。

マンションやアパートを借りる際に、連帯保証人が必要になります。本人が家賃を払わない場合は、保証人に取り立てることができるのと同じような仕組みです。

いろんな仕組みが存在しますが、この場合「一戸建て」を担保にするとします。5,000万円が返せなくなった場合は、一戸建てを貸した側に渡さなければいけない契約になります。

抵当権とは?

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抵当権とは、返せなくなった場合の担保を確保しておくことを言います。先程の場合は「一戸建て」に抵当権を設定登記する、となります。

この抵当権というものは、複数の業者が設定登記することができます。

通常は5,000万円の場合は、MAX5,000万円までしか設定登記は行いません。どういうことでしょうか。

例えば、5,000万円が必要になったときにA社から3,000万円、B社から2,000万円を借りたとします。両方から借りる際に、担保として5,000万円の不動産鑑定価格の価値評価のある自宅を担保にします。額の大きいA社が1番抵当権、B社が2番抵当権を設定します。

万が一返せなくなったときは、その5,000万円の物件を競売なりで処分して現金を分け合うというものです。しかし時間が経つに連れて価格は変動しますし、リーマンショックのような株安では不動産価格は大きく減少しました。

売却する際に5,000万の価値があったものが3,000万円になっていた場合、1番抵当権のA社はお金を回収することができましたが、B社には残っていないので大損ということになりました。このように抵当権の順位は下位に行くほど、お金の回収が難しくなっていきます

もし投資や抵当権を見る機会がある場合は、その抵当権の順位を確認しましょう。

ちなみにお金の支払いが終了した場合は、抵当権から外してもらうため「抵当権抹消登記」をする必要があります。法務局へ行って手続きをするか、司法書士に頼むことになります。

根抵当権とは?

では抵当権と似た名称の「根抵当権」とは何でしょうか。抵当権の一種として根抵当権が存在するのですが、違いは毎回契約をするか、限度まで決めて煩わしさの手間を省くかです。

例えば、2,000万円必要になったときは、それに見合うだけの担保に抵当権を設定します。しかし追加で2,000万円必要になった場合は、また再度担保に抵当権を設定しなければなりません。これが面倒な為、これらの担保まとめてなら4,000万円まで貸せますよ、と限度を決めてもらうという事です。その限度までならいちいち抵当権を設定して・・・さらに抵当権を・・・という手間が省かれるのです。登記簿に極度額が記載される事になります。

借金は悪ではない?

無借金経営というのは誰しもの理想ですが、設備費や事業拡張など会社が借金をしているのは当然の行為です。利息だけ払い続けて元本を返済しない場合、ジャンプし続けるのは今後を考えれば危険です。

ですが、会社も個人も調子の良いとき、稼ぎが良いときもあればボーナスがカットされるように調子の悪いときもあります。どういう事態に陥っても立て直せるように、借金をする際は考えなければなりません。